Vigtig viden til dig, der overvejer fast rente
Der skrives og snakkes meget om renternes udvikling i medierne verden over. Og det er også en god ide at følge med. Men lad dig ikke rive med.
Senest har der været stort fokus på den største rentenedsættelse i 12 år. Det lyder voldsomt og som noget, du bør reagere på. Men lad os lige gå et spadestik dybere for at forstå renten. Det gør vi med svar på tre rente relevante spørgsmål, vi i Beierholm Finansiel Rådgivning har fået den seneste tid.
Hvilken rente taler vi om?
Der er ikke bare en rente. Der er mange forskellige. En meget væsentlig sondring er mellem den korte og lange rente. Groft sagt er den korte rente den, som ligger til grund for renten på et variabelt forrentet realkreditlån, et banklån og også renten på indlån. Hvorimod den lange rente er den, som du betaler på et 20 eller 30-årigt fastforrentet lån og også den rente, som du modtager på dine lange obligationer, hvis du investerer i sådanne.
Når ECB, som er Den Europæiske Centralbank, hæver eller sænker deres rente (og Nationalbanken herhjemme følger trop), så er det altså udelukke den korte rente, som de styrer.
For flexlån med en fast rente i 3-5 år, har ECB’s styringsrente selvfølgelig betydning, men her er det altså obligationsinvestorenes kortsigtede forventninger, der bestemmer kursen og dermed renten. Og når vi går op i de helt lange renter på de fastforrentede lån, er det udelukkende obligationsinvestorer langsigtede forventninger, der bestemmer renten. Med andre ord markedet.
Centralbankerne er selvfølgelig med til at påvirke alle investorerne, og dermed hele rentekurven, bl.a. ved at give dem nogle alternativer. Hæver de for eksempel deres rente, vil investorerne kunne opnå højere rente, ved at købe helt korte obligationer eller sætte pengene i banken. Derved kan efterspørgslen, og dermed kursen på lange obligationer falde, hvilket giver en højere rente på dem også. Omvendt når de sænker renten, kan investorerne være fristet til betale mere for den højere nominelle rente på de lange obligationer og dermed falder den effektive rente på dem også. Så centralbankerne kan indirekte have indflydelse på den lange rente, men i sidste ende er det obligationsinvestorerne, der afgør det. Og for de investorer, der tænker langsigtet, kan andre parametre som inflationsforventninger, risikoappetit m.v. være af større betydning end om centralbankerne ændrer en smule på deres styringsrente. Så den mindre rentenedsættelse, vi så fra ECB, er ikke nogen garanti for lavere rente på de fastforrentede lån.
Hvad består den samlede rente, du betaler, af?
Hvad er det så egentlig renten, du betaler, består af? Der er en markedsrente og så kommer der er en merbetaling (tillæg eller margin) derudover.
En del af tillægget skal dække over risikoen for tab. En investor, der investerer i en realkreditobligation fremfor en statsobligation, påtager sig en kreditrisiko og vil have betaling for denne ekstra risiko. Det sker i form af en lidt højere effektiv rente, du som låntager skal betale. Denne rente kan være et decideret tillæg eller blot en lavere kurs på obligationen.
Banken og realkreditselskabet bag lånene, har også en kreditrisiko, men vil derudover også have dækket deres omkostninger ved at administrere lånene og vil som andre virksomheder også tjene penge. Så udover markedsrenten og kreditrisikoen betales også omkostninger til realkreditselskabet eller banken. Bidragssatsen eller marginalen sættes blandt andet ud fra den forventede kreditrisiko, men også den samlede indtjening på kunden.
Er der tale om et banklån, er kreditrisiko og administration/indtjening til banken slået sammen i et. Det kaldes rentemarginalen.
Det er ikke kun markedsrenten, der kan ændre sig. Tillægget for kreditrisikoen stiger i usikre tider og falder, når boligmarkedet er stigende. Bankernes krav til deres indtjening afhænger af konkurrencen, men også om bankerne har appetit på vækst og måske overskydende indlån, de gerne vil have ud at arbejde.
Når det gælder fastforrentede realkreditlån, er der en ekstra komponent at være opmærksom på i form af låntagers særlige ret til at kunne opsige sit lån til kurs 100. Det er altså en mulighed (option), som låntager ene og alene kan bestemme om skal udnyttes eller ej. Det er en stor fordel for låntager, men en ulempe for obligationsinvestor, da de må tåle risikoen for at få indfriet deres obligation før tid. Derfor betaler låntager også en såkaldt optionspræmie for den ret. Præmien betales i form af en højere rente. Lige nu er dette meget aktuelt for de boligejere, der overvejer at optage et fastforrentet.
Skal du vælge 4 eller 5 pct. lånet?
Hvis du overvejer fast rente, står valget lige nu mellem 4 og 5 pct. lånet. Det åbenlyse argument for det ene lån er, at det har en lavere rente. Men det lån har også en lavere kurs, pt. omkring kurs 96. Det vil aktuelt sige, at når du låner 100 kr., så vil du skylde obligationsinvestoren godt 104 kr. Du ender altså med at betale mere tilbage, end du har lånt – og skal betale rente af det lidt større beløb. Således er renten reelt ikke 4 pct., men nærmere 4,35 pct. Det er stadig billigere end 5 pct., der kan optages til lige omkring kurs 100 og dermed har en effektiv rente på 5 pct. Vælger du ud fra, hvad der er billigst nu og her, er 4 pct. lånet derfor oplagt. Grunden til at 5 pct. lånet har en rente, der er ca. 0,7 pct. dyrere, er netop den føromtalte optionspræmie.
For 4 pct. lånet indeholder den ulempe, at hvis du sælger din bolig, eller af andre grunde vil indfri dit lån, før udløb, så risikerer du at skulle betale alle 104 kr. på et tidspunkt, hvor du samlet set kun har sparet et par kroner på at vælge den lavere rente. Altså bliver udfaldet samlet et dyrere lån for dig, der indfrier indenfor de første 6-10 år, hvis ikke renten stiger.
Hvis renten falder – for eksempel fra de nuværende 5 pct. til 3 pct. – kunne du også have fordel af at have optaget 5 pct., til omkring kurs 100. Det vil give dig mulighed for, næsten uden omkostninger, at nedkonvertere til 3 pct. lånet. Det vil som nævnt være dyrere med 4 pct. lånet, pga. kurstabet ved indfrielse, mens du her også kun opnår en rentebesparelse på 1 pct. ved konverteringen og derfor næppe får det gjort. Derfor er obligationsinvestor ikke så bekymret for at der kommer en situation, hvor optionen med at indfri til kurs 100 kommer i spil og dermed er præmien for optionen lavere end på 5 pct. lånet.
Stiger renten, er det derimod mere opmuntrende at have valgt 4 pct. lånet. I dette scenarie vil du nemlig kunne indfri til lavere kurs. Så udover en lavere rente i en periode, kan du også opnå en kursgevinst, der i mange tilfælde er skattefri.
Altså skal du – hvis du vælger fast rente, fordi du tror, at renten stiger – vælge 4 pct. lånet. Det samme, hvis du mener renten ikke kommer til at ændre sig mærkbart. Tror du derimod renten falder, uden du er sikker, eller foretrækker du måske blot muligheden for at kunne indfri uden kurstab, så skal du vælge 5 pct. lånet.
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
