Regler for forældrekøb

Regler for forældrekøb

Vi har udarbejdet denne information, som på en kort og præcis måde beskriver de skattemæssige regler og muligheder ved forældrekøb. Informationen er på ingen måde udtømmende, hvorfor det altid anbefales, at man søger rådgivning.

Forældrekøb betyder i denne sammenhæng tilfælde, hvor forældrene køber en lejlighed, som det er meningen, at deres barn skal bebo. Typisk i forbindelse med at barnet skal studere.

Det kan være en del af planen, at barnet senere skal overtage boligen til minimumsprisen efter gavebestemmelserne med henblik på at benytte lejligheden som egen bolig i en periode og dermed opnå mulighed for et senere skattefrit videresalg.

Gave i stedet for lav husleje

Det ligger lige for, at man vælger at opkræve den lavest mulige husleje ved udlejning til barnet.

Det er samtidig også en naturlig løsning, at der opkræves en endnu lavere husleje, hvis barnet har vanskeligt ved at finansiere huslejen, eller hvis man ønsker at give en gave til barnet.

Hvis lejen afviger for meget i forhold til markedsniveauet, kan skattemyndighederne pålægge forældrene en merskat, fordi forskellen vil blive betragtet som en ikke fradragsberettiget gave til barnet.

Som alternativ til en lav husleje, kan der i stedet ske betaling af fuld markedsleje, og forældrene kan give en kontant gave, som kan finansiere huslejen. Derved undgås ovenstående risici og uhensigtsmæssigheder. Den afgiftsfrie gave kan i alt udgøre DKK 74.100 (i 2024). Hvis begge forældrene ejer boligen, udgør grænsen for betaling af gaveafgift det dobbelte beløb (DKK 148.200).

Den afgiftsfrie gave indgår desuden ikke i den personlige indkomst for barnet, hvorfor det ikke har betydning for størrelsen af den SU, som barnet evt. er berettiget til.

Kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen

Kapitalafkastordningen
Dette er den letteste ordning at administrere for udlejer. Ordningen sidestiller princippet om, at der ikke kan være forskel på, om man har investeret i obligationer eller en personlig virksomhed.

I dette tilfælde en udlejningsejendom. Afkastet af begge skal kunne beskattes helt eller delvist som kapitalindkomst.

Virksomhedsordningen
Dette er en mere kompleks ordning, som oftest kræver rådgivning og hjælp fra en revisor. Det vil dog som oftest medføre en større skattebesparelse end eksempelvis brug af kapitalafkastordningen ovenfor

De væsentligste forskelle mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen er, at der beregnes et mindre kapitalafkast i virksomhedsordningen mod, at der til gengæld gives fradrag i virksomhedens resultat for renteudgifterne. Derved er der mulighed for at opnå en højere skattemæssig værdi af rentefradraget. Underskud af virksomhed inklusive renteudgifter vil kunne modregnes i anden personlig indkomst - eksempelvis løn.

Salg af forældrekøbslejlighed

Efter en periode bliver det ofte aktuelt, at barnet ikke længere studerer og derfor enten flytter fra forældrelejligheden eller overtager lejligheden fra forældrene. Udgangspunktet vil i den forbindelse være, at forældrene skal beskattes af en eventuel avance fra salget af forældrelejligheden, da denne ikke har tjent til bolig for forældrene eller deres husstand. Barnet er ikke en del af husstanden længere, når det er flyttet i egen lejlighed.

Lad barnet købe forældrelejligheden
Det kan være omstændeligt at overdrage lejligheden til barnet inden et videresalg, således at der undgås eller sker minimering af en beskatning af en eventuel ejendomsavance. Der er desuden også nogle helt konkrete forhold, der skal være opfyldt, hvis det skal være muligt for barnet at sælge lejligheden skattefrit.

Derfor kunne det i stedet overvejes, at det er barnet, der køber lejligheden fra starten. Barnet optager lån i lejligheden fra kreditforening, bank og/eller forældrene. Dermed undgås besværlighederne omkring planlægningen af salget, med henblik på at undgå ejendomsavance ved salget. Barnet ville ved fraflytning i denne situation kunne sælge lejligheden skattefrit, da den har tjent til egen bolig.

Andelsbolig fremfor ejerbolig
Som et alternativ til at købe en lejlighed findes de ofte billigere andelslejligheder. Her er man som andelshaver medlem af en andelsboligforening og har brugsretten til en af foreningens andelsboliger.

Man skal dog være opmærksom på, at man som andelshaver i en andelsboligforening anses som lejer. Dette skyldes, at det er andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, mens ejere af andelsbeviser kun har en brugsret til en lejlighed. Er det forældrene, som har købt andelsbeviset, er disse således lejere og en eventuel udlejning af lejligheden til barnet sidestilles med fremleje af en lejelejlighed. En indkomst fra fremleje af en lejlighed anses ikke for virksomhedsindkomst.

Barnets udlejning
Det bør ligeledes indgå i overvejelserne, når der er anskaffet en forældrelejlighed, om det kunne være en mulighed, at barnet udlejer en del af lejligheden (værelsesudlejning). Som lejer kan man, hvis det er muligt i henhold til lejeaftalen og ejerforeningens vedtægter, foretage udlejning af værelser efter særligt gunstige skatteregler. Ved barnets udlejning er det vigtigt at være opmærksom på reglerne for henholdsvis langtids- og korttidsudlejning.