Boligboble eller ej?

Det korte svar er: Nej, ikke umiddelbart. Ser vi på boligmarkedet i sin helhed, vurderer jeg ikke, at der er særlige antræk til en ny boligboble i det aktuelle scenarie.

Griber vi det mere nuanceret an og ser på markedets enkelte dele, er der dog nogle parametre, vi bør være særligt opmærksomme på. Det er ikke nok at betragte markedet som én stor helhed. Det er nødvendigt at differentiere ud fra boligtype og beliggenhed, som har indflydelse på udbud og efterspørgsel.

Boligtype og beliggenhed

Der er forskel på prisudviklingen, alt efter om der er tale om et parcel- eller rækkehus, om det er ejerlejlighed eller et fritidshus. Ligeledes er der forskel på, om din bolig er placeret i by eller på land.

Når vi ser på prisudviklingen for hele landet siden finanskrisen, er det tydeligt at især ejerlejligheder, og mere bestemt i storbyerne, er steget mere end parcel- og rækkehuse samt fritidshuse.

Udviklingen på grafen viser, hvordan priserne på alle boligtyper steg i årene op til finanskrisen. Fra starten af 0’erne og frem 2006/07 steg boligpriserne meget markant, og på ejerlejligheder med mere end 100 pct. på kort tid. Det skabte den boligprisboble, som braste og sendte priserne en tur ned igen.

Efterfølgende stagnerede markederne i nogle år, inden de igen er steget – og det som nævnt i forskelligt tempo. I dag er ejerlejligheder altså nu over niveau i forhold til perioden før finanskrisen, og derfor kan der umiddelbart også være grund til særlig opmærksomhed, hvis du eksponeres overfor denne del af markedet.

Men det er ikke rigtigt at sammenligne de nuværende og historiske priser, uden også at kigge på inflationen. For selvom priserne umiddelbart er væsentligt over niveauet fra finanskrisen på ejerlejligheder og villaer lidt over niveauet, så er begge stadig et stykke under den forrige top, når vi tager højde for inflationen.

Udbud og efterspørgsel

At storbyerne er mere følsomme overfor disse udsving, både når det går op og når det går ned, handler, som så meget anden prissætning, om udbud og efterspørgsel.

En overvejende trend i samfundet har været, og er stadig, at det er populært at bosætte sig i byområder. Denne efterspørgsel bidrager naturligvis til at presse priserne op, ligesom det spiller ind, at ejerlejligheder kun udgør en lille del af det samlede danske boligmarked og langt de fleste ejerlejligheder ligger i de store byer.

Men forholdet mellem udbud og efterspørgsel er ikke hele grundlaget for den aktuelle udvikling. En del af svaret skal også findes i den spekulation, der kan relateres til markedet for ejerlejligheder. Ofte anses køb af en ejerlejlighed som en investering, f.eks. i form af et forældrekøb, men også til decideret udlejningsformål. Her handles og spekuleres altså med et fremtidigt afkast for øje, mens parcel- og rækkehuse i overvejende grad handles med bosættelse som motivation.

Denne formålsforskel skaber større handelsaktivitet på markedet for ejerlejligheder og bidrager dermed til at presse priserne op, mens markedet for parcel- og rækkehuse har sine helt naturlige begrænsninger og dermed lever en mere afdæmpet tilværelse.

Rente og inflation

Endelig må vi, for at forstå boligmarkedet, også forstå rentens betydning for prisudviklingen. Renten og boligmarkedet er to modsatrettede størrelser. Når renten falder, stiger boligpriserne og omvendt, hvilket grafen tydeligt viser.

Derfor har de meget lave renter de senere år bevirket, at priserne på boligmarkedet generelt, og på ejerlejligheder i særdeleshed, er blevet presset op. Det hænger sammen med, at det for dig som boligkøber eller boligspekulant som udgangspunkt er en ulempe, at det bliver mere omkostningsfuldt at finansiere boligkøbet.

Skulle renterne stige, kan det have en negativ effekt på boligpriserne isoleret set. Kommer rentestigningerne i takt med en stigende inflation, kan det imidlertid også få en positiv effekt på boligpriserne, da stigende lønninger giver økonomisk råderum til en dyrere bolig.

Tager vi finanskrisen ud af ligningen, har prisudviklingen op til nu stort set også fulgt inflationen. Altså er din indtægt steget, mens din renteudgift er faldet. Dermed står vi i dag med et andet scenarie end ved finanskrisen, og derfor er det ikke nødvendigvis alarmerende, at priserne for dele af markedet er på niveau og for andre dele er over.

Boligbyrden giver en indikation

Summen af de nævnte påvirkninger i markedet har altså gjort, at vi oplever disse prisstigninger, især på ejerlejligheder, men også på parcel- og rækkehuse samt fritidshuse. Sidstnævnte har under corona krisen tilmed fået et ekstra skub op – igen handler det om udbud og efterspørgsel.

Overordnet set, vurderer jeg som nævnt ikke, vi bør frygte en boligboble. En god indikator til at bakke den vurdering op, er begrebet, vi kalder boligbyrden. Boligbyrden viser, hvor stor en andel af vores disponible indkomst, der går til vores boligudgifter. I 2006 brugte vi ca. 40 pct. af vores udbetalte indkomst på boligudgifter. I dag bruger vi ca. 25 pct.

Og iflg. en rapport fra Nationalbanken fra juni 2020, har vi danskere denne gang ikke belånt friværdien i samme grad som i 2004-2008. Så fra at vi i 2011 samlet set havde boliggæld svarende til 57 pct. af boligernes værdi, er denne nu kun 45 pct. Det er dog i sig selv ikke nogen garanti, da det i 2006 kun var 40 pct., men i 2006 havde vi gæld svarende til 1,9 gange vores disponible indkomst (udbetalt) og i dag er det kun 1,5 gange vores disponible indkomst - og denne gæld er til en meget lavere rente.

Ser vi isoleret på ejerlejligheder i storbyerne, hvor priserne er steget mest, så kan det ikke afvises, at der er antræk til en mindre boble. Men vi bliver også flere mennesker og flere vil bo i storbyen, så det er også muligt, at vi bare er nået et højt niveau på kurven, og at prisstigninger blot udebliver de kommende år.

Vær opmærksom

Stiger renten, så boligbyrden påvirkes negativt, kan det give en anden situation, afhængigt af om inflationen følger trop i samme tempo.

Så overvejer du at købe ejerlejlighed i storbyen, kan sikkerhed i din finansiering, i form af fast rente, være fornuftigt. Og har du tanker om et forældrekøb, bør du spørge dig selv hvorfor. Er svaret investering, kan der være bedre alternativer lige nu.

Den uligevægt i prisudviklingen, der har været, lader nu til at flade ud. Men om det er ejerlejlighederne, der skal ned, eller parcel- og rækkehuse, der skal op, afhænger af forskellige faktorer, og her får ikke mindst renteudviklingen en central rolle at spille.