Hvordan times den helt rigtige låneomlægning?

Det er ofte, når vi begynder at tage ting forgivet, at de bliver taget fra os. Det gælder også den lave rente. Ser vi historisk på udviklingen, både hvad renten angår, men også den finansielle verden i det hele taget, så er det ikke noget usædvanligt mønster for udviklingen. 

Timing er ikke alt, men den er vigtig

Med en fast rente for realkreditlån på kun 1 pct. og en kurs, der i skrivende stund, er ganske fornuftig, er der således mange, som bør overveje en låneomlægning meget kraftigt. Men er timingen nu også helt rigtig? 

Der er ingen af os, som kan kaste et blik på en kurve, der hopper op og ned, og forudsige, hvornår kursen er den helt rigtige. Tro ikke, at du kan afvente til det rette tidspunkt og ramme plet. Du risikerer, at du slet ikke får chancen for at skyde, hvis du venter for længe.

Dermed ikke sagt, at du ikke skal time din omlægning. Der er andre ting, du bør tage med i ligningen, når du planlægger din låneomlægning. Vi kigger nærmere på nogle af de væsentligste her i artiklen.

Den kvartalsvise opsigelsesfrist

Du skal først og fremmest have et øje på de kvartalsvise opsigelsesfrister, der knytter sig til realkreditlån. Den næste af slagsen rammer med udgangen af juli måned, og med det i tankerne, kan det sagtens være nu, at du skal time din omlægning. 

Men husk i denne sammenhæng, at det også koster at låse kursen fast, og hvis du tror på, at det kan gå begge veje og at der ikke sker de store ændringer i nær fremtid, så kan du ligeså godt vente. Tror du derimod, at renten inden længe skal op igen, så kan det meget vel være nu, du skal handle.

2015 er et nyligt skrækeksempel på, hvor hurtigt det kan gå, når først mekanismerne sættes i svingninger. Her faldt renten i starten af året til godt 2 pct. for få måneder senere at styrte i vejret til knap 3,5 pct. 

Indlåsningseffekten spiller en betydelig rolle

Disse renteudsving sender os i retningen af et andet parameter, som er relateret til timingen af din omlægning. Det der kaldes indlåsningseffekt.

Kort fortalt handler indlåsningseffekten, om den handel med obligationer der sker, når der optages og indfries et lån. Det du låner, når du optager et realkreditlån, er obligationer. Obligationerne sælges, og du får nogle penge ind på kontoen. Men den dag, du ønsker at udnytte, at renten igen er steget og du kan tjene penge på dit lån ved at indfri det billigere, så skal du ud og købe dine obligationer tilbage. Det er obligationer, du har lånt, så det er også obligationer, du skal aflevere, hvis ikke lånet opsiges til kurs 100. 

Skal du ud og købe obligationer tilbage og der kun er nogle få, der ejer disse obligationer, så kan det komme til at koste dig. Obligationsejerne sidder da i en situation med de bedste kort på hånden og det kan derfor være svært/dyrt at købe dem tilbage. 

Er der til gengæld milliarder i omløb, er det meget nemmere at finde investorer, som vil sælge sine obligationer igen. Derfor er volumen på obligationerne en afgørende faktor i forhold til timing.

Det kan især være ved de mindre realkreditinstitutter, hvor denne problematik på nuværende tidspunkt er gældende, når vi taler 1 pct. lånet. Hos de større realkreditinstitutter er der efterhånden kommet så tilpas meget volumen på, at risikoen for indlåsningseffekt ikke længere er et problem.

Den rene konvertering kan være en fin løsning

Da renten er faldet over flere omgange indenfor de sidste år, er der formentlig mange, som har omlagt lån indenfor en relativ kort tidshorisont, og som nu står overfor at skulle gøre det igen. 

I en sådan situation kan timingen gøre, at det, der kaldes en ren omlægning, kan blive den bedste løsning. Er det ikke så længe siden du sidst lagde lån om, handler det formentlig ikke så meget om at hente noget i friværdien eller lignende denne gang. Det er blot den lavere rente, der er målet.

Med en ren omlægning får du ingen penge ud og der laves ingen ny ejendomsvurdering. Det er kun renten, der ændres. Har du en 80 pct. belåning og der i forbindelse med omlægningen kommer et kurstab, som lægges oveni, så stiger din restgæld til over de 80 pct.

Dertil kommer de ekstra omkostninger, som er forbundet med omlægningen – et emne vi skrev om i forrige klumme. 

Både pga. kurstabet og de ekstra omkostninger overbelånes din bolig i princippet. Og da realkreditselskaberne principielt ikke må belåne ud over de 80 pct., vil der derfor også være begrænsninger på, hvilken løbetid og afdragsfrihed du kan opnå i forhold til dit nuværende lån. Forlænges afdragsfrihed, går der jo endnu længere tid, inden lånet nedbringes til under 80 pct. Omvendt hvis du stadig har samme lånetype, men blot til en lavere (og stadig fast) rente, så er der vist ingen tvivl om, at risikoen på tilbagebetalingsevnen er mindre.

Vi ser derfor ofte, at kunder på trods af stigende belåning kan fastholde de resterende år med afdragsfrihed, mens løbetiden på lånet kan forlænges til nye 30 år.  Men der kan være situationer, hvor løbetiden ikke kan forlænges eller at der ligefrem skal indbetales et beløb svarende til omkostningerne og måske endda også kurstabet. 

Har du på fornemmelsen, at boligen er steget i værdi siden sidste omlægning, enten på grund af forbedringer eller positiv udvikling i området, så er det en god ide at insistere på en ny vurdering.

Tænk langsigtet og tank viden

I forhold til jagten på den rette timing, er det også vigtigt at sige, at betydningen af et halvt eller et helt kurspoint fra eller til, i det lange løb ikke har afgørende betydning for, om du skal lægge om eller ej.

Selvfølgelig kan det være ærgerligt, at være vidne til andre opnår en bedre kurs, fordi du slog til tidligere eller at du misser den gode kurs, fordi du venter. En mulighed i denne sammenhæng er at låse kursen, men det koster også. Til gengæld er du så fri for at tænke på, hvad der sker i den mellemliggende periode frem til opsigelsesfristen og optagelsen af det nye lån.

Der er ingen garanti for at træffe den rette beslutning, men du kan komme så tæt på som muligt ved at sætte dig ind i dine muligheder, undersøge markedet og tænke langsigtet. Og så glæd dig over, at du som boligejer endnu engang kan få et endnu billigere lån.