Rentefald - hvilket lån skal du vælge?
Efter nogle år med rentestigninger, har vi den seneste tid set en faldende rente. Det sætter gang i overvejelser om omlægning, hvis du har et eksisterende lån. Og kan påvirke dine beslutninger, hvis du er på vej ind på boligmarkedet og skal optage et nyt lån. Eller hvis du investerer i ejendomme og skal optimere din finansieringsstrategi.
En ganske fornuftig rente
Uanset hvilken situation, du står i, så er det først og fremmest vigtigt, at du erkender, at du umuligt kan time din beslutning perfekt i forhold til renteudviklingens top og bund. Og det er heller ikke afgørende.
Det aktuelle renteniveau, med en kort (variabel) rente på 2-3 pct. og en lang (fast) rente på ca. 4 pct., kan opfattes dyrt eller billigt afhængigt af øjnene der ser. Hvis du betragter det ud fra, hvad renten var for ca. tre år siden, hvor den 30-årige rente var 1 pct., så virker det dyrt. Mens det med udgangspunkt i en 2008 rente, hvor den 30-årige rente var på 6 pct., er det billigt i dag. Ser vi på det i et meget længere historisk perspektiv, så er den aktuelle rente ikke usædvanlig. Den er tværtimod ganske fornuftig og faktisk lidt under gennemsnittet.
Et godt udgangspunkt
Derfor er det umiddelbart også et ganske fornuftigt udgangspunkt, hvis du står som førstegangskøber og skal ind på boligmarkedet. Og faktisk bliver det endnu bedre, hvis du også korrigerer for skat og inflation og således tager afsæt i realrenten (din reelle kostpris).
Tager du fast rente på 4 pct., lægger en bidragssats på ca. 0,7 pct. til og derefter trækker rentefradraget fra, så er du efter skat nede på ca. 3,2 pct. Og husk så, at din gæld også udhules af inflationen, som ligger på ca. 2 pct. Det giver dig en realrente meget tæt på 1. pct.om året. Vælger du i stedet en 5-årig rente, som pt. er 2,5 pct., så bliver realrenten meget tæt på 0 pct.
Men tag nu ikke unødig risiko. Den faste rente er fornuftig og har en god kurs. Dermed ikke sagt at fleksibel og variabel rente, ikke også kan være den rigtige løsning. Det vil typisk være, hvis du har anden dyr gæld, som du så kan afvikle hurtigere på. Hvis du planlægger at sælge din bolig indenfor en kort årrække. Eller hvis din gæld er relativ lille i forhold til dine værdier og indkomst. Eller bare hvis du har en stærk tro på, at renten skal endnu længere ned.
Rentedefinition – de tre forskellige låntyper
- Fast rente: Kaldes også lang rente og har typisk en tidshorisont på 20-30 år.
- Variabel rente: Kaldes også kort rente og fornyes hvert halve år.
- Fleks rente: Kaldes også rentetilpasningslån og fornyes med et fast interval, eksempelvis. 1, 3 eller 5 år.
Et valg med flere nuancer
Mange boligejere har i forbindelse med de seneste års rentestigninger omlagt deres fastforrentede lån med lav rente, for at indkassere en skattefri konverteringsgevinst – og mange af dem har valgt et variabelt forrentet lån.
Med renten på vej ned, kan du i den situation nu glæde dig over udsigten til en lavere rente eller du kan overveje, om du skal hoppe tilbage i en fast rente. Renteniveauet er som sagt fornuftigt set i et historisk perspektiv, men det handler også om, hvad rentesikkerhed er værd for dig og hvad du forventer af fremtiden.
Er du mest tryg, ved at kende din rente i mange år, har det også værdi. Tror du derimod på flere rentefald, kan du afvente og håbe at få glæde af en endnu lavere rente. Hvis ikke du har anden anledning til at omlægge, kan det være en fin beslutning at blive i den variable rente. Men det kræver, du har både råd og psyke til det. Det behøves ikke at være enten eller, særligt hvis du har store eller flere lån. Det kan være fint at kombinere, så du både har variabel og fast rente, eller du kan lave en mellemvej, ved at vælge for eksempel et F5 lån, hvor du så kender renten i fem år.
Fast, fleks eller variabel rente
Der er ikke noget rigtigt og forkert lån. Der er fordele og ulemper. De renteparametre, du selv kan skrue på, er dit valg af fast rente, fleks rente eller variabel rente. Dertil kan du vælge til og fra på afdragsfrihed, og endelig kan du justere på lånets løbetid.
Dit valg skal baseres på hele din økonomiske situation og på rentens aktuelle niveau samt på dine forventninger til fremtiden – både hvad der kan få indflydelse på din egen situation og på rentens udvikling.
Gå efter de sikre gevinster, og vær opmærksom på påvirkningen fra skat og omkostninger. Du har medvind fra skatten på nogle konverteringer og modvind fra omkostninger på alle – det koster hver gang, du lægger om. Og se så altid din økonomi som en helhed, hvor effekterne af dine valg, kan have positive eller negative påvirkninger på resten af din økonomi. Mulighederne for at optimere din økonomi kan være mange.
Ingen kender fremtiden
Ingen ved, hvilken retning renten har længere ude i fremtiden. Forventninger om yderligere rentenedsættelser er alle indregnet i markedsrenten. Derfor får du 4 pct. lån til en god kurs, og derfor har F5 været billigere en variabelt forrentet lån. Men hvad der sker længere ude i tiden, kan vi ikke vide med sikkerhed – og den erkendelse er også vigtig at have med, når du træffer din beslutning.
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
