Sådan vælger du det rigtige realkreditlån
Ingen af os kender fremtiden og derfor handler det om at træffe sit valg af lån, fast eller variabel rente, på så oplyst et grundlag som muligt. Det er vigtigt, at din beslutning beror på en bevidst strategisk handling, og ikke blot på, hvad der er billigst her og nu, eller hvad der fylder i medierne for tiden.
Du kan ikke få det hele
De tre vigtigste parametre, der spiller ind på, hvilket lån du skal vælge, og som du er nødt til at prioritere imellem, er budgetsikkerhed, afvikling på gæld og likviditet på den korte bane.
Du kan ikke få det hele, så hvis du vil have det ene, må du gå på kompromis med et eller begge de andre parametre. Alle tre har sine fordele og ulemper, og bør indgå i dine overvejelser, når du laver din personlige prioritering med afsæt i din økonomi og situation.
Budgetsikkerhed
Som udgangspunkt gælder det, at jo strammere økonomien er, jo større grund er der til at prioritere budgetsikkerheden. Hvis du har masser af luft i økonomien, vil en huslejestigning, i form af højere rentebetaling, alt andet lige være nemmere at absorbere. At kende renten fem år frem i tid giver tryghed nok for nogle, mens det for andre helst skal være fast rente i 30 år.
Ulempen ved budgetsikkerhed er, at jo længere tid, du vil kende din udgift, jo højere rente skal du normalvis betale. Dog er der pt. særlige omstændigheder, så en 5-årig rente er faktisk billigere end en variabel rente. Så lige nu er der budgetsikkerhed og besparelser, hvis fem år er nok.
Vælger du 30-årig fast rente, som giver den største sikkerhed, følger også den fordel, at du får muligheden for at opnå muligheden for en skattefri konverteringsgevinst, hvis renten stiger igen. På den måde kan det, der tilsyneladende er det dyreste lån, godt ende med at blive det billigste, samtidig med at der er god budgetsikkerhed undervejs.
Afvikling på gæld
Fremtidsplaner eller kendte ændringer i økonomien, som f.eks. pensionering, er ofte medvirkende til at en hurtig gældsafvikling prioriteres. Jo lavere renteniveau jo nemmere er det at sætte turbo på afviklingen, da mindre af den samlede betaling går til renter. Dermed er der mere tilbage til afdrag på gælden. Omvendt spares der endnu mere i fremtidig rente, ved at afvikle hurtigt, hvis renten på lånet er høj.
Ulempen ved at afdrage er, at du må give slip på noget af sikkerheden, hvis du vil have mest muligt fokus på afdragene. Hvis du har et bestemt beløb, du kan eller vil bruge på at betale til dit lån, så vil de være en afvejning mellem om det er bedre at afvikle hurtigt eller vælge en fast men højere rente. Fordi den faste rente er højere, bliver der mindre plads til afdrag på den samme ydelse.
Sammenlignes et fastforrentet lån og et flexlån, vil du se, at du med sidstnævnt oftest både kan få en lidt lavere månedlig ydelse og samtidig afvikle en smule mere på gælden.
Men det gælder kun så længe den variable rente er under det niveau, som du kunne have optaget et fastforrentet lån til. Så hvis renten stiger, vil afdragsdelen blive mindre og ydelsen vil stige. Renterisikoen bliver dog mindre over tid, i takt med at restgælden falder. Og jo mere du afdrager, jo hurtigere fjerner du noget af renterisikoen.
Likviditet på den korte bane
Har du behov for at skabe mest mulig fri likviditet, kombinerer du lån med kort rente (1-5 år), som har den laveste nettoydelse, i en afdragsfri version. Det styrker dit økonomiske råderum nu og her, men du reducerer ikke din realkreditgæld løbende, og det skal der selvfølgelig tages højde for i den resterende del af din økonomi.
Afdragsfrihed har indimellem været udskældt, men brugt rigtigt kan det være en god ide. Brugt forkert kan det derimod være en rigtig dårlig ide.
Afdrager du på din gæld, kan du betragte det som en form for opsparing. Hver gang du mindsker din gæld, øger du din formue tilsvarende.
Hvis du f.eks. betaler fem pct. i rente og bidrag på dit realkreditlån, men du forventer, at kunne lave et bedre afkast ved at investere besparelsen eller ved at afvikle hurtigere på anden gæld, så kan det være en god forretning at vælge afdragsfrihed. Det kan eksempelvis være ved at betale banklån af i stedet, da renten ofte er højere her. Men det kan også, hvis du er den risikovillige type, være ved at investere pengene og håbe på at aktier og mere risikofyldte obligationer kan give et højt afkast. Husk dog at der både er omkostninger ved at låne og investere, så det kræver en relativ høj risikovillighed.
I sidstnævnte tilfælde skal du være helt klar over risikoen ved at investere for lånte midler. For det er reelt, det du gør, hvis du investerer i stedet for at afvikle gæld. Det er ikke risikofrit at tage afdragsfrihed, men risikoen kan mindskes betydeligt, hvis du tænker dig om og planlægger din økonomi fornuftigt.
Vær også opmærksom på, at du betaler en højere bidragssats på lån med afdragsfrihed. Særligt hvis du skylder mere end 60 pct. af boligens værdi. Så regnestykket er altså væsentligt anderledes for en boligejer, der kun skylder 40 pct. af boligens værdi i forhold til en boligejer, der har lånt de maksimale 80 pct. Isoleret set betales der ofte to pct. i bidragssats for afdragsfrihed, på den del der er over 60 pct. af boligens værdi. Og så bliver det svært at regne hjem, at man ikke skal afdrage på netop den del.
Særlige forhold for tiden
Lige for tiden er der en speciel situation på rentemarkedet. Normalt er det billigere at låne med en helt kort altså variabel rente. Og så bliver det lidt dyrere, hvis du vil kende renten i tre eller fem år. Det dyreste er at kende den i 30 år. Men fordi centralbankerne har hævet den korte rente meget på kort tid og markedet tror på, at det er en kortvarig situation, så ser virkeligheden anderledes ud. I dag er den korte rente omkring 3,8 pct. og dermed højere end en eks. en 5-årig rente på ca. 3,2 pct.
Kigger vi på de helt lange rente, dvs. 30 år, så skal du pt. vælge mellem 4 eller 5 pct. lån. 4 pct. lånet har den laveste effektive rente på ca. 4,3 pct., hvilket omfatter et kurstab på ca. 4 kurspoint. Mens 5 pct. lånet næsten intet kurstab har, men til gengæld er renten så lige omkring 5 pct., altså noget højere end på 4 pct’eren. Hvis du vil have budgetsikkerhed, men samtidig tror på at renten kan falde, så skal du vælge 5 pct.’eren. Tror du derimod at renten skal stige, så er 4 pct.’eren et bedre valg.
Har du en klar finansieringsstrategi?
Det skal understreges, at de tre nævnte parametre ikke står alene, når du skal vælge realkreditlån, men de bør indgå som en central del af din finansieringsstrategi. Den nuværende rentesituation er naturligvis også vigtig, men bør ikke overtrumfe din langsigtede formuestrategi.
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
