Høj rente sætter boligmarkedet under prispres

Når du skal vurdere udviklingen på boligmarkedet, er det vigtigt at skelne mellem storbyer og provinsen samt hvilken boligtype, der er tale om. Er det en ejerlejlighed, et parcelhus, en fritidsbolig eller noget helt fjerde. Det har stor indflydelse på, hvor markante markedsudsving, du oplever og i hvilket tempo, det sker.

Nu vender udviklingen

I mange år er det nærmest kun gået opad på det samlede boligmarked. Generelt har det lave renteniveau, også under Corona-krisen, holdt hånden under boligpriserne, som over en bred kam ikke har oplevet fald de seneste mange år. Men nu er situationen anderledes. 

På den korte bane vil vi opleve en opbremsning i økonomien og qua renternes indflydelse på boligregnskabet, vil boligpriserne falde. Her og nu er det sandsynligt, at vi ser ind i prisfald på 5-15 pct. på det brede boligmarked og 20-30 pct. på den mere udsatte del, f.eks. ejerlejligheder i storbyerne, dyre fritidsboliger, og måske endnu mere på projektlejligheder o.l. 
 

Det er blevet dyrere at blive boligejer

Lad os uddybe med et regneeksempel. Vi tager udgangspunkt i en familie i lejebolig, der for et år siden begyndte at kigge på ejerbolig i stedet. På daværende tidspunkt var renten 1 pct. Familien havde 15.000 kr. /md. til deres ”boligbudget”, heraf gik 10.500 til betaling på gælden. 

En bolig til 2,5 mio. blev finansieret med 5 pct. udbetaling, 15 pct. banklån og 80 pct. realkreditlån. Altså 125.000 kr. i egenbetaling, 375.000 kr. til 4,5 pct. i rente og 2.000.000 kr. med en fast rente på 1 pct. plus bidragssats på 0,8 pct. Både realkredit- og banklånet er med afdrag.

Ydelsen efter skat vil pr. måned være ca. 10.500 kr., heraf er de 5.000 kr. afdrag på gælden, eller en slags opsparing i friværdien.

Samme scenarie i dag, hvor den faste rente nu hedder 5 pct. (måske snart 6 pct.), og banklånet ligeledes har en højere rente, giver et anderledes regnestykke.

Regner vi baglæns på det månedlige beløb, 10.500 kr. efter skat, til at servicere gælden, viser det, at familien i dag kan låne 1.600.000 kr. i realkredit, 275.000 kr. i banken, og så har de stadig samme opsparing på 125.000 kr. Altså kan de nu låne til en bolig på 2 mio. for det samme beløb. Derudover falder afdragsdelen på lånet, så i stedet for at afdrage med 5.000 kr. pr. måned, er det med de nye lån kun godt 2.000 kr., der afdrages med. Så reelt er det 3.000 kr. dyrere for familien, selvom boligen er 500.000 billigere.

Afbødning og forsinkelse

I scenariet med afdrag er der altså et prisfald på ca. 20 pct., når de seneste rentestigninger indregnes. Så ser vi isoleret på finansieringsomkostningen, skal vi således 20 pct. ned i prisniveau. 

Mens renterne var meget lave, blev der via lovgivning, fornuftigt nok, indført regler om, at når du skal finansiere et boligkøb, så skal beregningerne ske ud fra, at din økonomi kan bære et 4 pct. lån. Laver vi i stedet regnestykket fra 4 til 6 pct., så er det nærmere en 10 pct. nedgang, vi kan forvente, på en almindelig gennemsnitlig bolig. 

Til gengæld rammer det hårdere i situationer, hvor der er købt ejendom mere spekulativt. Her er prisen steget mest, da renten faldt, og her vil prisfaldet derfor også nu være større. Bl.a. fordi mange her har finansieret med afdragsfrihed. Den helt klassiske her er forældrekøbet, men også sommerhusmarkedet kan være mere følsomt overfor rentestigninger. 

Der bør dog også ses på den langsigtede udvikling på de enkelte ejendomskategorier og på geografisk udvikling. Der er stadig mange steder, hvor særligt fritidshusene ikke er steget så meget og derfor heller ikke er lige så udsatte for prisfald.
 

Det bliver godt igen

Ser vi længere frem i tiden, og på nogle af de øvrige bevægelser i samfundet, så er der også parametre, som trækker i den anden retning. Vi har stadig en lav arbejdsløshed og over tid kan en højere inflation have en positiv effekt på boligmarkedet. En højere inflation vil bl.a. betyde at udgiften ved at bo til leje ligeledes vil stige over tid og det vil få flere til at vise interesse for ejerbolig. Og når det bliver dyrere at bygge nyt, vil flere kigge mod køb af eksisterende bolig, ligesom flere over tid vil få højere løn. 

Faldende boligpriser vil samtidig bidrage til, at inflationen lægger sig og dermed vil renten også stabilisere sig og måske endda falde lidt igen på sigt. Det kan få tilliden tilbage i boligmarkedet. 

Der er flere scenarier

Er din plan at blive i din bolig de næste 10-15 år, så betyder de kommende prisfald mindre for dig. Og har du foretaget nogle gode låneomlægninger i forbindelse med rentestigningerne, og derigennem nedbragt din restgæld, kan du trods udviklingen stadig have en fornuftig belåning. 

Altså behøves situationen ikke at udvikle sig til en større krise. Men det er klart, at står du som ny på boligmarkedet, og skal købe bolig nu, så kan der måske være fornuft i at afvente situationen de næste 3-6 måneder. 

Dertil skal vi huske på, at det er når markedet er længst nede, vi kan gøre de bedste køb. Kan du købe din bolig billigt, mens renten er høj, og derefter omlægge til en lavere rente, når renten igen falder, så er det et rigtig godt scenarie. Men den timing er altså noget nær umulig at ramme. Derfor er det vigtigste selvfølgelig, at du køber hus, fordi du påtænker at blive boende i mange år. Således udligner du også de prisudsving, der over årene vil komme.