Hvilken betydning har rentestigninger for boligmarkedet?

Der er mange aspekter, som bidrager til udviklingen på boligmarkedet. Men lad os lægge ud med et meget forsimplet regneeksempel for at forstå, hvilken effekt den stigende rente har på prisen for en ejerbolig.

Huspriserne vil falde

Udgangspunktet er en familie, der bor til leje. Huslejen er 10.000 kr. om måneden. Disse penge ønsker familien i stedet at bruge på at eje. Der er forskel på, hvor meget bolig denne familie kan få for de samme 120.000 kr. p.a. nu og for et år siden.

For et år siden kunne familien låne til 1 pct. i realkreditrente. Nu hedder det 3,5 pct. For et år siden ville deres huslejebetaling svare til udgiften ved at købe et hus til 1,8 mio. kr., men pga. af den højere rente i dag, vil de samme penge kunne betale lån mv. for et hus til 1,6 mio. kr. 

Tager vi samme eksempel på en nyere ejerlejlighed, som typisk har lidt færre driftsudgifter, vedligehold mv. ift. et hus, så vil de samme penge kunne købe en lejlighed til ca. 1,9 mio. i dag, men det var altså 2,1 mio. inden rentestigningen. Og både ved huset og lejligheden er der mindre afdrag på gælden i scenariet i dag, da renten fylder mere.

Tallene kan være lidt anderledes afhængigt af hvor dyrt et hus, der er tale om, og hvilke driftsudgifter, der er ved huset osv. Til gengæld rammer det jo stort set alle potentielle huskøbere og derfor vil rentestigningen fra 1 til 3,5 pct. isoleret set betyde, at boligpriserne vil falde ca. 10 pct., udregnet alene ud fra købers nettoydelse på lånet.

Dette eksempel er naturligvis forsimplet, men tendensen, det repræsenterer, vil ramme bredt over hele markedet. Hårdest rammer det den type boliger, hvor udgiften til gæld/rente udgør en relativ stor del af de samlede udgifter til at bo i boligen. 

Udviklingen er begyndt

Men med til beregningen hører også andre parametre. F.eks. vil det ikke være alle, som kan få lov at låne, det som deres nuværende husleje er. Det skyldes strammere regler omkring gældsfaktor og udbetalingskrav. Det kræver altså en vis indkomst og udbetaling, selvom du i virkeligheden betaler samme udgift i husleje i dag. 

Det er også fortsat billigt at låne penge i banken, da det indtil nu primært er den lange (faste) rente, der er steget. Det må dog forventes, at den korte/variable rente kommer med op og så vil vi også se dyrere banklån. Så ingen tvivl om at stigende rente i et eller andet omfang skubber til balancen mellem udbud og efterspørgsel, og det vil alt andet lige få boligpriserne til at falde.

Udviklingen er så småt i gang. Prisstigningerne er bremset og i den kommende tid er det sandsynligt, at vi vil se udviklingen udfolde sig stille og roligt, hvis den aktuelle rentesituation fastholdes. 

Rentestigningerne trækker altså i en retning. Men som nævnt spiller flere ting ind. Fortsætter familien fra eksemplet med at bo til leje, vil huslejen stige i takt med inflationen, og så hedder huslejen om et år måske ikke 10.000 kr., men i stedet 10.600 kr., ligesom indtægten gerne skulle stige i samme grad. Dermed bliver regnestykket for at købe ift. at leje bedre med inflationen, som understøtter efterspørgslen.

Dyrere at bygge nyt

Dertil er det også blevet dyrere at bygge ny bolig. Står valget imellem at bygge nyt eller købe et ældre hus, vil det ældre hus for mange være blevet mere attraktivt. Alene fordi det nye hus er blevet dyrere at bygge. 

Kunne du for et år siden bygge et hus til 2,5 mio., koster samme hus nærmere 3 mio. i dag. Det gør det, fordi materialer og arbejdskraft er blevet dyrere. Står du med overvejelser om at bygge selv, kan det derfor være grunden skal være mindre, og dermed billigere, eller du skal låne mere. Derfor kan det være mere attraktivt at købe et ældre hus og renovere det. 

Så selvom den høje inflation også er grunden til rentestigninger, og dermed er negativt for boligpriserne, så påvirker den i positiv retning på den lange bane.

Timing mere afgørende ved udlejningsejendomme

Ser vi på markedet for udlejningsejendomme og andelsboliger, der vurderes som udlejning, så er der særlig grund til at være opmærksom. Investerer du i udlejningsejendom eller bor du i andelsbolig, vil rentestigninger også påvirke værdiansættelsen på investeringsejendomme og den vurdering, du som andelshaver får af din bolig. 

Det skyldes, at måden man prissætter denne type ejendomme på, sker ud fra et ”afkastkrav”. Man tager det forventede overskud fra ejendommen og dividerer det med afkastkravet på eks. 4 pct. Hvis renten så stiger, så vil afkastkravet alt andet lige følge med op. Det betyder, at resultatet skal divideres med en højere procentsats og dermed bliver værdien meget mindre.

Derfor er det ikke uvæsentligt, hvornår du foretager din investering og hvilken rentestrategi du har for finansieringen deri. Og du bør derfor forholde dig mere til den aktuelle udvikling, end den almindelige boligejer, som trods alt har en nytteværdi af boligen, der kan være mere afgørende end prisudviklingen.

Svært at forudsige

Inden Corona ramte verden, var nogle økonomiske eksperter ude med forudsigelser om at boligmarkedet ville falde med 11 pct. Sådan gik det ikke, og selvom vi hos Beierholm Finansiel Rådgivning da heller ikke var enig i denne forudsigelse, så betyder det ikke, at vi kan forudsige den næste udvikling.

For det er svært at forudsige for alle. Og det er det, fordi så mange faktorer spiller ind. Renten spiller ind. Byggepriser, inflationen, bankernes kreditvillighed og Finanstilsynets regler spiller ind. 

Det afhænger også af din situation 

Er dit primære formål som boligejer at benytte din bolig selv, og er du relativt sikker på, at du vil bo i boligen på den lange bane, så skal du ikke bekymre dig så meget over, hvor boligpriserne er om et år eller to. Så skal du fokusere på, om du har råd til at sidde i den bolig, om det er den rette bolig for dig og om du har valgt de rigtige lån.

Er du derimod investor, der skal time, hvornår du skal investere i udlejningsejendom eller lignende, så er det mere relevant, at du forholder dig til, hvor vi er rent timingmæssigt på boligmarkedet. Og det samme gør sig gældende, hvis du f.eks. overvejer et forældrekøb.