Realkreditlånets tre konverteringsmuligheder

I nedkonverteringsscenariet får du både fordel af en lavere ydelse og du får en større kursfølsomhed på det nye lån, hvilket gør, at du vil kunne skære en større del af din restgæld, hvis renten stiger og du indfrier eller konverterer dit lån igen.

Den samlede besparelse i netto nutidskroner er 142.564 kr., hvilket er besparelsen på konverteringen, hvis lånet beholdes til udløb og der ikke tages højde for rentestigning eller yderligere konverteringer.

Opkonvertering – når du går op i rente

Den anden mulighed, opkonvertering, dækker over det modsatte scenarie, hvor du skifter til et lån med en højere rente. Her er vi ude i spekulation, hvor du efterfølgende venter på, at renten falder igen eller på et salg af bolig.

Lad os tage et eksempel med et lån, som opkonverteres fra 0,5 pct. til 2 pct. rente.

Ved at konvertere lånet, sikres kursgevinsten nu og her, da den først er reel ved indfrielse af lånet. Selvom renten stiger ved opkonverteringen, vil den månedlige nettoydelse være lavere, da restgælden er mindre pga. tidligere kursgevinst.

Der er ikke stor forskel på de to netto nutidsværdier, men friværdien skabes hurtigere ved en opkonvertering.

Herefter kan det nye lån igen op- eller nedkonverteres alt efter det pågældende renteniveau.

Skråkonvertering – når du veksler mellem fast og variabel rente

Endelig er der den tredje og sidste mulighed, skråkonvertering, som er den teoretisk rigtige måde at gøre det på. Men den kræver is i maven. Ved skråkonvertering veksles mellem rentetilpasningslån med kort rente og de lange fastforrentede lån. Ved skråkonvertering forsøges at ramme den faste rente på bunden, når man forventer at renten skal stige, og så skifte tilbage til de variable renter på toppen, når man forventer renten skal falde. Altså er skråkonvertering et alternativ til opkonvertering.

Lad os tage et eksempel med et fastforrentet lån på 0,5 pct.. som skråkonverteres til et rentetilpasningslån (RTL3) efter en 1,5 pct. rentestigning.

Ydelsen falder her og der er en væsentlig forskel i netto nutidsværdien. Det skal dog bemærkes, at beregningerne er lavet uden en rentestigning i lånets løbetid. Lægger en rentestigning ind på 1 pct. igennem lånets løbetid, så vil netto nutidsværdien ende på kr. 200.171.

Ideen med konvertering til et rentetilpasning lån er, at man udnytter gevinsten på rentestigningen, men ikke selv opnår den højere rente, da der vælges en kortere rentebinding. Konvertering tilbage til fast rente bør derefter ske, når renten igen er faldet. Herefter kan samme procedure gentages.

Husk hele regnestykket, når du konverterer

Selvom det indledningsvist lød meget enkelt, er det at konvertere slet ikke så enkelt endda. Det er nemlig ikke kun renten, som har indflydelse på det samlede regnestykke. Diverse omkostninger forbundet med konverteringen gør regnestykket mere komplekst, det samme gør et kurstab eller en kursgevinst samt tidshorisont mv.

Men der kan virkelig være mange penge at tjene/spare, hvis den rette strategi bliver lagt og hvis forståelsen for samspillet mellem rente og kurs er på plads.

Vi optimerer mange forskellige økonomier dagligt og kan også hjælpe med at optimere din. Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak med en af vores uvildige rådgivere, om dine muligheder og behov.