Tid til investering i udlejningsejendomme?
Vi skal ikke mange år tilbage, for at finde glitrede tilbud med ejendomsprojekter side om side hos mange optimistiske udbydere. Forventninger til den fremtidige vækst i lejen og de meget lave renter, kunne bruges til at stille investorerne tocifrede afkast i sigte på mange nye ejendomsprojekter. Risikoen for rentestigninger og fald i ejendomspriser fyldte til gengæld ikke meget.
Men da renten steg drastisk i 2022, fik det værdierne af udlejningsejendomme til at falde – og tilbuddene på ejendomsprojekter er siden falmet. De investorer, der nåede at takke ja til et eller flere af disse tilbud, mens renten stadig var unaturlig lav, har ikke fået det forventede udbytte og måtte i stedet se deres investering falde i værdi. Nu er renten kommet noget ned igen og det rejser spørgsmålet, om det er nu, tiden er inde til at investere i udlejningsejendomme.
Renteniveau og lejeniveau er afgørende
Det er ikke kun i showbusiness, det går op og ned. Det gør det også på de finansielle markeder. Og når det gælder markedet for udlejningsejendomme, er der særligt to parameter, der er afgørende for, hvilken vej det går. Renteniveauet og hvor meget leje ejendommene kan indbringe.
Driften af en udlejningsejendom bestemmes af lejeindtægten fratrukket driftsomkostningerne. Lejeindtægten (hvis ikke den er reguleret) vil blive bestemt af udbud og efterspørgsel. Udover en generel ændring i efterspørgsel på lejeboliger, så er det afgørende at beliggenheden og typen af ejendomme er rigtige ift. hvad lejerne efterspørger. Det kan også have stor betydning, at udlejer har fokus på at tiltrække og servicere sine kunder (lejere) tilstrækkeligt, da det minimerer risikoen for tomgang eller måske er det, som gør at lejeniveauet kan være lidt højere.
Der er også omkostninger ved at drive ”butikken”. Forsikringer, vedligehold og øvrige udgifter forbundet med ejendommen. Det er selvfølgelig vigtigt at sørge for bedst mulige betingelser herpå, men i praksis er det ikke disse poster, der flytter mest ift. om investeringen bliver en succes. Til gengæld er der en finansieringsudgift, som i mange projekter fylder væsentligt mere.
Finansieringsudgiften er afgørende, fordi størstedelen af ejendomsinvestorer har et lånebehov, og derfor spiller renten en ikke uvæsentlig rolle i, hvor attraktivt både den enkelte investering, men også synet på markedet, er. Falder renten, falder renteomkostningerne og resultatet forbedres.
Indkøbsprisen er selvfølgelig også vigtigt
Udover driften, som det ene ben i hvor god investeringen er, er prisen ved køb og salg det andet ben. Når en potentiel køber af ejendommen skal vurdere, hvor attraktiv den er, så vil startafkastet være et vigtigt nøgletal. Det fanger nemlig forholdet mellem driften og indkøbsprisen. Altså resultatet af driften divideret med hvor meget der skal betales for ejendommen.
Dette startafkast vil investor holde op imod sit alternativ i form af en anden ejendom eller måske nogle obligationer med en vis risiko. Det er også interessant at se på startafkastet i forhold til den rente, som investor skal betale for at finansiere ejendommen. Hvis startafkastet er højere end finansieringsrenten, vil forrentningen af den investerede kapital (egenkapitalen) samlet set blive højere, da man populært sagt også ”tjener på gælden”.
Fordi dette startafkast er så vigtigt, så lad os tage et forenklet eksempel. En given ejendom kan genere et overskud på 100.000 kr. på driften. Investor kræver en startforrentning på 5 pct. Altså kan der betales kr. 2 mio. for ejendommen. Kræver investor i stedet kun en forrentning på 4 pct., kan prisen i stedet være 2,5 mio. for samme ejendom. Investors krav til startafkastet er altså afgørende og da startafkastet er meget påvirket af renten, så har vi forklaringen på, at ejendomme havde det svært i perioden med rentestigninger.
Du bør også kraftigt overveje en spredning på forskellige ejendomme, da afkastet kan blive forskelligt afhængigt af type og beliggenhed...
Forstå, hvad du kan forvente
Det er relativt håndgribeligt. Men der er også forventningerne til fremtiden, som kan være mere komplekse at få greb om. Hvad er forventningerne til efterspørgslen? Hvad med den demografiske udvikling, befolkningstilvækst i byområderne og hvad med erhvervslivet, hvis det gælder erhvervsejendomme? En række faktorer spiller en rolle.
I en længere årrække har vi oplevet høj aktivitet på byggerier. Udbudskurven er gået op. Det ser ud til at være stilnet af og en række projekter et indstillet, da byggeomkostningerne steg sammen med inflationen. Projekter, der var rentable for fem år siden, er det ikke nødvendigvis længere.
Sideløbende ser vi en tendens til at flere unge flytter senere hjemmefra, hvilket påvirker tilflytning til byerne. Modsat er der flere ældre, der bor alene. Inflationen er også et vigtigt parameter. Stiger inflationen, bliver det dyrere både at bygge og eje. Det påvirker også volumen på, hvad der bliver bygget. Omvendt vil en højere inflation alt andet lige også betyde et højere niveau på huslejen i fremtiden.
Der er påvirkninger i forskellige retninger og i en periode har summen af det hele været en aftagende efterspørgsel på udlejningsejendomme. Markedet er dog ikke gået helt i stå og har fået lidt medvind den senere tid på flere af de afgørende parametre.
Risikoanalyse og finansieringsstrategi
Står vi over for en situation, hvor renten ikke stiger igen og den næste byggebølge udebliver, samtidig med en inflation på et normalt niveau og en almindelig befolkningstilvækst, så kan det betyde en fornuftig periode for udlejningsejendomme igen.
Der er ingen garantier. Men der er tegn på, at sandsynligheden for at gøre en god investering nu er højere, end den var for fire år siden.
Overvejer du, om tiden er rigtig for dig, bør du kigge på, hvordan det passer ind i resten af din formue. Hvad er rentefølsomheden, hvis renten skulle stige, og hvad kan du i så fald selv gøre i forhold til at sammensætte den rette finansieringsstrategi. Du bør også kraftigt overveje en spredning på forskellige ejendomme, da afkastet kan blive forskelligt afhængigt af type og beliggenhed. Husk der også findes børsnoterede ejendomsfonde, med de fordele og ulemper det indebærer.
Som med så meget andet er det ikke sort hvidt. Det er et spørgsmål om, hvordan der passer ind i din samlede investeringsstrategi. Lav en risikoanalyse og vurder, hvordan du vil afdække disse risici – også på finansieringsdelen.
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
