Friværdi og forhandlingsvillige banker kan være godt nyt for din økonomi
Går du med overvejelser om at købe hus, sætte gang i renoveringsprojekter eller blot skabe mere luft i din økonomi, kan der være flere muligheder, i det aktuelle finansielle lånemarked, hvor bankerne er ivrige for at låne ud – til visse kundetyper.
Øget friværdi og udfordrende indlånskroner
De senere år har vi været vidne til stadigt stigende priser på boligmarkedet. Hvor store prisstigninger, du har oplevet, afhænger af boligtype og beliggenhed, men for langt de fleste vil der være tale om en højere prissætning på boligen nu end for år tilbage.
Sideløbende med stigende boligpriser, udfordres bankerne af historisk mange indlånskroner. Problemet for bankerne er, at der opstår en ubalance mellem indlån og udlån, hvilket svækker indtjeningsgrundlaget og dermed udfordrer forretningen. Med andre ord; de har masser af varer på hylden, som de gerne vil have ud og tjene penge i stedet.
Nye finansieringsmuligheder
Kombinationen af friværdi og banker med ønske om mere udlån, kan skabe fordelagtige muligheder for dig som kunde. Det kan også betyde, at du skal vælge mellem to forskellige løsninger fra din bank. Den mest traditionelle måde at udnytte friværdien i boligen på, er ved at optage et større realkreditlån.
Pengene fra realkreditlånet kan f.eks. bruges til at renovere ejendommen, finansiere en ny bil eller til at indfri bankgæld med en højere rente.
Og selvom banken tjener nogle penge ved at sælge et realkreditlån til dig – både ved optagelsen, men også en løbende provision - så vil det ofte være en bedre forretning for bankerne, at lave et bankudlån til dig i stedet. Især nu, hvor de har masser af indlån. Derfor ser vi også, at der lige nu tænkes ud af ”bankboksen” og tilbydes alternative finansieringsmuligheder til realkreditlånet.
De fleste banker har et produkt, der fungerer som en stor kassekredit med sikkerhed i boligen, hvis der er friværdi indenfor det, som boligen vil kunne belånes til i realkreditselskabet. Altså hvis du f.eks. har en bolig til 2,5 mio., så kan du maksimalt belåne den med 2 mio. som realkreditlån. Skylder du kun 1,8 mio. i realkredit, har du altså kr. 200.000, som du kan belåne til en billig rente med et produkt som en ”boligkredit” eller et ”prioritetslån”.
Skal du låne kr. 200.000 til at renovere køkken eller købe en anden bil, kan du altså vælge enten at tage mere lån i realkredit eller belåne friværdien direkte i banken.
Vi oplever, at bankerne i flere og flere situationer peger på bankfinansieringen fremfor realkreditlånet. Sådan var det også sidst, at pengene flød frit, nemlig før finanskrisen. I årene efter finanskrisen var der bestemt ikke indlånsoverskud og der så vi bankerne flytte bankudlån over i realkredit i takt med at boligpriserne rettede sig. Nu ser vi altså igen en bevægelse fra realkredit til bankudlån – ingen sammenligning i øvrigt med finanskrisen. Der er meget strammere regler for udlån nu end dengang.
En boligkredit giver dig fleksibilitet
Men giver det så mening for dig at vælge lånet eller kreditten i banken i stedet for at tage mere realkreditlån? Ja, I nogle tilfælde kan det give god mening af takke ja til et sådan tilbud. Men ikke altid. Da det er alle bankerne, der gerne vil låne flere penge ud (særligt til gode privatkunder), så har konkurrencen presset renten på disse produkter ned, hvilket kan resultere i nogle udmærkede rentesatser.
Vi ser i øjeblikket renteeksempler helt ned til en rente på 1 pct. på en boligkredit. Det afhænger dog meget af, hvor meget boligen er belånt og om der er lån foran eller ej. Så i det førnævnte tilfælde vil det ofte være omkring 2 pct. i variabel rente.
Det kan være en fin pris. Det er ganske vist det dobbelte af, hvad du betaler på et tilsvarende realkreditlån, men med en boligkredit/prioritetslån har du til gengæld også mere fleksibilitet. Det betyder f.eks., at hvis du har opsparing eller løbende sparer op fremadrettet, så kan det sættes ind på kreditten og dermed reducere renteudgifterne. Har du en opsparing, har du altså selv indflydelse på, hvor meget du kommer til at betale på den lange bane.
Boligkreditten giver dig således et råderum, du kan benytte ved renovering eller et bilkøb, hvis det bliver nødvendigt. Du har en ramme og skal dermed ikke oprette nyt lån, når nye behov skal finansieres. En anden fordel ved boligkreditten er, at oprettelsesomkostningerne ofte er lidt lavere og pt. er nemmere at forhandle, da der som sagt er mange banker, der længes efter mere udlån.
Et realkreditlån giver dig tryghed
Fordelen og ulempen ved realkreditlånet er, at det er mere stringent og en mere fast aftale. Du ved, hvad du får og hvad du har de næste mange år. Du kender din rente, hvis den er fast, og hvordan den skal fastsættes, hvis den er variabel. Bidragssatsen kan dog variere, men ovenpå stigningerne efter finanskrisen peger pilen her pt. mere ned end op. Du har altså en mere klar og længerevarende aftale. Så længe du overholder din del af aftalen, ved at betale din termin, så ændres betingelserne ikke væsentligt.
Har du løbende opsparing, kan du vælge at indbetale ekstraordinære afdrag, men det skal være af en vis størrelse, da der er ekstra gebyrer for det og de ekstra afdrag kan ikke bare hæves igen. Altså er det ikke en særlig fleksibel løsning, men du har til gengæld sikkerhed omkring dine forudsætninger.
Foretrækker du realkreditlånet er der med de stigende boligpriser både gode muligheder for at omlægge anden gæld til realkredit eller få bidragssatsen reduceret, da den afhænger af belåningsprocenten på boligen. Det kan kræve et ekstra afdrag eller omlægning, at få en ny og billigere bidragssats, det afhænger af hvilket realkreditselskab, du har lånet igennem.
Hvis du vil belåne yderligere i realkredit, skal du også overveje, om det giver bedst mening at beholde dit nuværende lån og så tilføje et tillægslån, eller om du i samme omgang bør omlægge dit eksisterende lån og så bare forhøje det i stedet, så du stadig kun har et samlet lån.
Optimer din økonomi i dag
Om du står overfor at skulle købe ny bolig, renovere eksisterende bolig eller optimere dit økonomiske set up, så er der også i det aktuelle finansielle marked, god grund til at få undersøgt dine muligheder ekstra grundigt.
Om det er bedst med realkreditlån eller bankfinansiering for dig afhænger af dine fremtidsplaner, værdiudviklingen på boligen og hvilken bank, du er kunde i (eller om du er villig til at skifte). Du kan jo starte med at få vurderet boligen. Så er et parameter afklaret og de andre kan passende vendes en aften i den nærmeste fremtid inden Covid-19 restriktionerne letter for alvor og aftenerne fyldes igen fyldes ud.