Hvor er boligmarkedet på vej hen?
Det seneste år har vi oplevet en korrektion på boligmarkedet. Siden juni 2022 har boligpriserne generelt været faldende. Ca. 10 pct. har faldet været på et almindeligt parcelhus. Det er dog ikke mere end vi nu er på samme niveau som for to-tre år siden, og der er nu tegn på, at udviklingen kan være ved at vende. Har vi nået bunden i denne omgang eller skal vi længere ned, når forårssæsonen er ovre?
I marts måned har det brede boligmarked oplevet en lille stigning. Også når der sæson-korrigeres for forårets sædvanlige positive sæsonudsving. Men om boligmarkedet skal længere ned eller om det skal op igen, ved vi ikke. Det afhænger af flere forskellige parametre.
Geografi og boligform
Boligmarkedet rummer en række forskelle, alt efter hvor og hvad, du investerer i. Der er geografiske forskelle i form af by og land, og der er forskellige boligformer i form af ejerlejligheder, parcelhuse, fritidshuse, andelsboliger eller udlejningsejendomme.
Ejerlejligheder i København får ofte overskrifterne, selvom de kun udgør en lille del af det samlede danske boligmarked. Ikke mindst i forhold til parcelhuse for en bredere befolkningsgruppe, som fylder mest.
Geografiske områder og boligformer påvirkes på forskellig vis i højere eller mindre grad og i forskelligt tempo. Men de følger dog i grove træk samme udviklingstendens og kan derfor samles i nogle generelle betragtninger.
Disse parametre påvirker prisudviklingen
Fælles for det brede boligmarked er, at det påvirkes af renten, inflationen og stemningen – altså de forventninger, der dominerer opfattelsen af boligmarkedets aktuelle tilstand. Stiger markedet, får flere travlt med at købe. Falder det, holder mange igen og afventer situationen.
En stigende rente, som vi senest har oplevet, påvirker boligpriserne negativt, da det bliver dyrere at finansiere boligkøbet. En faldende rente har modsatte effekt. Den stigende inflation, vi også har oplevet, bidrager til stigende boligpriser på den længere bane, da det bliver dyrere at bygge nyt, men kan på den korte bane sættes bolighandler i stå, da det giver usikkerhed og er med til at få renten til at stige.
Dertil har bankernes kreditvillighed også en generel påvirkning. Jo nemmere det er at låne, des bedre går også for boligmarkedet. Strammer bankerne skruen, f.eks. grundet bekymringer ovenpå en bankkrise eller økonomien generelt, har det den modsatte påvirkning på markedet.
Særlige mekanismer
Særligt for ejerlejligheder er, at de er mere prisfølsomme. Bl.a. fordi køberne ofte er førstegangskøbere eller forældre, der køber det som et forældrekøb. Sommerhuse er også anderledes, da de er mere luksus end nødvendighed og derfor kan være mere prisfølsomme. Men her vil du ofte opleve en vis forsinkelse i forhold til den generelle udvikling.
For udlejningsejendomme vil højere inflation også føre til stigninger i lejeindtægten og det påvirker både prisen på udlejningsejendommen, men også indirekte udviklingen på ejerboliger, idet en højere husleje på en lejebolig alt andet lige gør det at købe egen bolig til et mere attraktivt alternativ – og sådan hænger det hele sammen, selvom det påvirkes forskelligt.
Investerer du i udlejningsejendomme er der ligeledes nogle særlige forhold, når det gælder bankernes kreditvillighed. Her er der strammet op, hvad angår reglerne for servicering af gæld – på samme vis som med rådighedsbeløb ved køb af almindelig bolig. Udlejningsejendommen skal generere nok overskud til, at det kan betale ydelsen på et fastforrentet lån med afdrag. Kombineret med en stigende rente har det væsentligt øget kravet til, hvor meget kapital investor selv skal komme med, og dermed reduceret forretningen for investor. Det presser prisen på udlejningsejendomme ned.
Endelig er der også andelsboliger, der er en form for hybrid mellem udlejningsbolig og ejerbolig. De værdiansættes på samme måde som udlejningsejendomme, men køberen køber til eget brug, så det er nogle andre faktorer, der er spiller ind. Andelsboliger ligger således et sted imellem udlejning og ejerbolig.
Der kunne skrives meget mere om de enkelte boligformer og hvordan de påvirkes af økonomiens udvikling, men pointen er, at boligmarkedet rummer en række nuancer, du skal have med i dine overvejelser, og det, der kan være en ulempe på den korte bane, kan altså være en fordel på den lange bane.
Hverken hedt eller presset
Hvad det aktuelle boligmarked angår, har vi været på vej ud af en lille Corona-boble, hvor boligpriserne steg grundet faldende rente og fordi vi ikke havde så meget andet at bruge penge på. Nu er priserne faldet tilbage igen, mens renten er steget, og priserne er altså som for ca. to år siden. Her spiller inflationen dog også en rolle. Koster din bolig det samme i dag som for to år siden, så er den faktisk billigere, fordi inflationen er så høj, som den er. Og så er boligmarkedet reelt nærmere på niveau med priserne tre-fire år tilbage, og de aktuelle fald er større end det, du umiddelbart ser i statistikkerne.
Generelt er markedet hverken superhedt og ej heller super presset. En indikator herpå antallet af boliger til salg. I 2007, umiddelbart før finanskrisen, var der på landsplan 55.000 boliger til salg. Da boligkrisen toppede i 2011, var der 87.000 boliger til salg, og under Corona, hvor boligmarkedet igen var hedt, var der 38.000 boliger til salg. Ved udgangen af 2022 lød statistikken på 46.000 boliger. Altså stadig et relativt lavt udbud af boliger, hvilket også er med til at holde hånden under markedet.
Tre scenarier for boligmarkedet
Der ser ud til at være faldet en smule ro på renten og chokket over en højere rente er ved at lægge sig lidt. Samtidig har mange været tilbageholdende grundet stigende energipriser og stigende inflation etc. Hvis denne usikkerhed forsvinder, renten stabiliserer sig og vi får en blød landing i økonomien, kombineret med at det generelt er blevet lidt dyrere at bygge, så har vi et scenarie, hvor boligmarkedet kommer til at klare sig godt.
Et andet scenarie er, at inflationen begynder at stige igen og renterne følger med op. Det vil presse boligpriserne ned på den korte bane. Til gengæld kan det på sigt føre til den modsatte effekt – altså stigende boligpriser målt nominelt.
Endelig er der scenariet, at vi får en større og længerevarende recession, som medfører opbremsning i økonomien og en længerevarende krise med høj arbejdsløshed og tilbageholdende forbrugere. Det kan bidrage til rentefald, men sandsynligvis ikke helt nok til at absorbere en generel negativ markedsstemning, og boligpriserne vil falde. Tidshorisonten kender vi ikke, men en recession varer ikke evigt og på den anden side af krisen skal boligmarkedet nok komme igen.
Køb efter behov og tænk langsigtet
Er du langsigtet boligkøber og/eller boliginvestor med udlejningsejendomme, så er det svært at forestille sig, at det ikke skulle være en god ide at eje fast ejendom. I hvert fald under den forudsætning at tidshorisonten er fem år eller mere.
Det er selvfølgelig afgørende, at du ikke sætter dig i noget, du ikke har råd til, så du ikke tvinges til et salg i et nedadgående marked. Og så er der altid omstændigheder, der er svære at planlægge sig ud af som sygdom, arbejdsløshed, skilsmisse eller lignende. Men en mulighed for at afdække en væsentlig risiko er valg af fast rente. Husk også, at hvis du må sælge efter eksempelvis tre år med værditab, så vil køb af ny bolig med stor sandsynlig også være tilsvarende billigere.
Så uanset, hvor markedet er på vej hen, så køb bolig efter behov og tænk langsigtet!
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
