Tid til at vælge fastforrentet lån?

Prisen for rentesikkerhed er lav

Lad os indledningsvist meget kort definere rentebegrebet. Når vi taler rente, skelnes der mellem kort rente (0,5-5 år frem i tiden) og den lange rente (15-30 år frem i tiden).

Når du skal vælge dit realkreditlån, skal du tage stilling til, om du ønsker variabel eller fast rente. Bag det valg ligger en overvejelse om, hvad du forventer, der skal ske med renteudviklingen i fremtiden. Og det vil altid være en forventning, for ingen har et sikkert svar.

Du kan købe dig til sikkerhed, ved at vælge fast rente – og i øjeblikket er det relativt billigere end normalt. Hvis du vil kende din rente i 30 år, koster i skrivende stund ca. 1 pct. mere end den korte rente.

Vælger du variabel rente i dag, hvor du låser din rente i 3-5 år, betaler du godt 3 pct. i rente. Vælger du helt kort rente, med ny rente hvert halve år, betaler du ca. 4 pct., men med en forventning om, at den falder i løbet af året. 

Som nævnt er prisen for fastforrentet lån ligeledes kun ca. 4,3 pct. i skrivende stund. Altså lidt over 1 pct. ekstra for at kende sin rente i 30 år fremfor 1-5 år – en billig forsikring. 
 

Forventninger til renten

Det særlige i det aktuelle rentescenarie er, at der ligger en vis forventning om, at renten skal ned. Den generelle oplevelse er, at centralbankerne vil begynde at sænke renterne igen, da inflationen ser ud til at være under kontrol. Men inden de seneste års rentestigninger begyndte, var vi altså på et historisk lavt niveau. Det nuværende niveau er til gengæld meget tæt på de historiske renteniveauer. 

Det bærende argument for at renten skal falde er, at inflationen næsten er tilbage på målsætningen, nemlig 2 pct. Men det er altså ikke givet, at den bliver der. Hvis eksempelvis den lave arbejdsløshed skaber et lønpres og den geopolitiske situation forværres endnu mere, ja så er der altså en risiko for at inflationen vil stige lidt igen. Kommer der en periode med højere inflation, så kan drømmen om at vi kommer tilbage til de meget lave renteniveauer godt ende med at blive et mareridt med fortsat højere renter i stedet.

Pointen er, at vi ikke ved, hvad fremtiden byder og derfor heller ikke med sikkerhed kan sige, om renten skal op eller ned. Derudover så er forventningerne om rentenedsættelser allerede indregnet. Så selv hvis renten fortsætter på nuværende niveau, vil det faktisk fungere som en rentestigning. Fjerner vi derfor spekulationer og ser isoleret på prisen her og nu, så er det altså billigt at vælge fast rente kontra variabel rente i øjeblikket. 

Scenariet hvor renten falder

Når du vælger lån, er der forsimplet tre scenarier, du skal forholde dig til – renten kan falde, renten kan stige og renten kan forblive uændret. Der er forskellige konsekvenser for dig ved de enkelte scenarier.

Vælger du fast rente nu og renten så falder, vil du ærgre dig over, at du ikke blev i eller valgte det korte variable lån – for så vil din rente falde sammen med markedsrenten. Og hvis den lange rente falder med, vil du ærgre dig over, at du ikke ventede med at tage fast rente, til du kunne få den lavere. Dertil skal du igen overveje, om du så vil gå ud af dit 4 pct. lån, for at gå over i et 3 pct. lån eller måske lavere, hvis det er en mulighed.

I dette scenarie koster den faste rente dig prisen på den lidt højere rente i en periode og du vil derudover miste nogle kurspoint, hvis du indfrier f.eks. fordi du vil konvertere til et lån med lavere rente. Det vil selvfølgelig være ærgerligt, men trods alt et begrænset tab. Lige nu vil kurstabet være ca. 3 pct. og så nogle år med lidt højere rente, så samlet set ca. 5 pct. mistet.

Og så kan du trøste dig med, at når renten falder, så vil det alt andet lige have en positiv effekt på prisen på din ejendom.

Scenariet hvor renten er uændret

Forbliver den lange rente uændret, mens den korte (som ventet) falder en smule, og således normaliserer sig, så betaler du en lidt højere rente, fordi renten er fast, men du har til gengæld den sikkerhed, det giver. 

Og renten vil kun være uændret i en periode. På et eller andet tidspunkt vil den ændre sig i den ene eller anden retning. I den periode risikerer du at betale for en ”forsikringspræmie”, du ikke bruger. Men sådan er det med forsikringer. Du ved aldrig, hvornår du kan få brug for den. Lige nu er prisen som nævnt ca. 1 pct., men den vil så stige lidt, hvis den korte rente falder mere end ventet. Til gengæld får du skattefradrag for din renteudgift/forsikringspræmie, så efter skat vil det altså være ca. 1 pct. om året.
 

Scenariet hvor renten stiger

I sidste scenarie, hvor renten stiger, vil du glæde dig, hvis du låste renten fast. Fordi her vil den korte rente forblive høj og måske endda stige til mere end hvad du betaler i fast rente. Det er svært at forestille sig den korte rente stige yderligere, uden den lange rente også gør det. Og når den lange rente stiger, vil kursen på obligationen falde. 

Scenariet giver dig mulighed for at indfri din gæld billigere. Enten hvis du sælger dit hus eller vælger at lægge om til den tid. Ved valg af fast rente har du, udover sikkerhed, nemlig også købt muligheden for en konverteringsgevinst, som du ved dette scenarie kan indfri. Som udgangspunkt kan gælden reduceres med 7-8 pct. hver gang renten stiger med 1 pct., så den lange rente skal altså kun stige med knap 1 pct. inden du kan tjene mere i dette scenarie end hvad du stod til at tabe i det modsatte scenarie, hvor renten falder mere end ventet. Til gengæld er der ikke rigtig nogen øvre grænse for hvad du kan tjene i scenariet, hvor renten stiger. 
 

Hvad gør du så?

Skal du optage lån i forbindelse med en ejendomshandel, tillægsbelåning eller bare ønsker at lægge dit nuværende lån om, så bør du gøre dig ovenstående overvejelser. Det er altså en usædvanlig rentesituation vi har for tiden. Der er så klar en forventning om at den korte rente skal ned i nær fremtid, at selv små skuffelser kan komme til at give forholdsvis store udslag i renten, og når forsikringspræmien samtidig er så billig som nu, så er fast rente igen en seriøs overvejelse værd.