Skal du eje eller leje?
Husleje er penge ud over altanen og lige ned i udlejers lomme
Jeg har tit hørt argumentet om at bo til leje og betale husleje, svarer til at smide penge ud over altanen hver måned, det er jo kun udlejeren, der tjener penge på det. Det er især i perioder med stigende boligpriser, at argumentet høres. Men hvad er det egentligt, man betaler, når man bor til leje og hvor meget tjener udlejer egentligt på det.
Fastsættelse af husleje er reguleret ud fra forskellige regler, afhængig af bl.a. hvor gammel ejendommen er, hvor stor den er og hvor meget istandsættelse/forbedringer, der har været. Men som udgangspunkt er det i høj grad ”markedet”, altså udbud og efterspørgsel, der regulerer huslejen. I Aalborg ligger priserne på 800-1.000 kr om året pr. kvadratmeter i årlig leje, det vil sige, at en lejlighed på 50 kvm. koster i nærheden af 48.000 kr p.a. eller 4.000 kr om måneden. Det afhænger naturligvis af beliggenhed og stand. Forbrug kommer udover, men det ville det jo skulle betales i en ejerbolig.
Lejligheder i Aalborg handles i øjeblikket på en kvm pris på ca. 15.000 kr, så lejligheden på 50 kvm. vil koste i omegnen af 750.000 kr, igen afhængig af stand og beliggenhed. Uanset om det er en lejebolig eller ejerbolig, vil der være nogle udgifter som forsikring, almindelig vedligehold, renovation mv., ligesom der skal betales ejendomsskat (grundskyld) til kommunen. Det er ikke usædvanligt, at disse udgifter beløber sig på 1.2000 kr om året eller 1.000 kr om måneden, for en lejlighed på den størrelse. Men den største udgift til en ejendom er ofte renterne på det lån, som ejeren har måttet optage for at købe ejendommen. Måske har køber selv en del af pengene kontant, men uanset, så har de penge, der er placeret i ejendommen også en ”pris”, da pengene jo kunne have været investeret i noget andet, der kunne have givet et alternativafkast.
Hvor god en forretning er det så at udleje
Lad os tage et eksempel, hvor vi regner videre på ovenstående. Lejligheden er udlejet til 4.000 kr pr. måned. Der er driftsudgifter på 1.000 kr om måneden. Så er der et overskud før renteudgifter på 3.000 kr om måneden eller kr. 36.000 om året. lejligheden koster 750.000 kr, så en udlejer har altså råd til at betale 36.000 kr / 750.000 kr = 4,8 pct i rente. Eller hvis ejendommen er gældfri, får udlejer altså et afkast/rente af sin investering på 4,8 pct. Det er et udmærket afkast sammenlignet med et alternativafkast på obligationer, men mindre end det forventede afkast på aktier over en længere periode.
Udlejer har risikoen på ejendommen, både at den kan falde i værdi, at der kommer noget ekstraordinært vedligeholdelse eller at den i en periode ikke kan lejes ud. Og så er der administrationen med at udleje boligen, opkræve leje, lave regnskab osv. Udlejer har selvfølgelig også fortjenesten, hvis ejendommen stiger, en gevinst vil dog være skattepligtig for udlejer. Der er en vigtig detalje omkring huslejeniveauet. Stort set alle lejekontrakter er lavet med en aftale om, at huslejen stiger med nogle pct. om året, for at modsvare de generelle prisstigninger i samfundet (inflationen). Det betyder, at udlejers overskud/afkast stille og roligt vil stige med årene. Alt i alt, kan det være en fornuftigt investering for udlejer, men det er ikke nogle guldgrube her og nu, og der følger noget arbejde med. Administrationen kan man betale sig fra, men så bliver afkastet også noget mindre.
Beregning på om du skal eje eller leje
Hvis du skal vurdere, om du vil være lejer hos en anden eller om du vil købe en bolig, kan du opsætte et regnestykke til at illustrere den økonomiske forskel. I sammenligningen holdes forbruget udenfor, da det forventes at være det samme uanset, om du ejer eller lejer. Vi forudsætter, at du har en opsparing på kr. 25.000, der bruges til omkostninger ved køb og depositum + forudbetalt leje, samt lidt flytteomkostninger.
Leje
Lejer du en bolig til 4.000 kr om måneden, vil din maksimale ”investering” være kr. 24.000 da der kun kan opkræves seks mdrs. leje til at dække hhv. depositum og tre mdr. forudbetalt leje. Lejligheden vil som udgangspunkt være indflytningsklar. Din månedlige udgift svarer til huslejen + forbrug fratrukket evt. boligstøtte, som faktisk kan være betydelig. Eks. vil en enlig med en årsindkomst på kr. 240.000 før skat, kunne få i omegnen af 500 kr. i dette tilfælde. Det er dog ikke alle, der er berettiget til boligstøtte, men da det er en væsentlig faktor i beregningen her, skal det undersøges inden beslutningen tages. Som nævnt må man forvente en huslejestigning på 2-3 pct. om året.
Eje
Udgifterne ved en ejerbolig er sværere at regne på, men bestemt ikke umulige. I regnestykket her vil afdrag (selve tilbagebetalingsdelen af ydelsen) ikke blive medregnet som en udgift, da det i princippet er en opsparing. Jo mindre du skylder på ejendommen ved salg, jo mere er der tilbage til dig, altså har du opsparet ved at afdraget. Da vi forudsætter, at der kun lige er penge nok til omkostninger ved køb eks. skøde, tinglysningsafgift, lånegebyrer mv., og lejligheden overtages i den stand sælger efterlader den i, så der skal sikkert males som minumum.
Vi kan finde oplysninger til regnestykket i salgsopstillingen, under beregningen af brutto- og nettoydelse. Fællesudgifter og ejendomsskat (grundskyld) udgør her 900 kr om måneden. Dertil kommer ejendomsværdiskat, som betales når man selv bor i boligen. Det er yderligere 400 kr om måneden. Og så kommer renteudgiften. Den vil variere afhængigt af, hvilket lån, der vælges, men i en lejlighed som denne, bor de fleste kun i en kortere årrække, så jeg regner med et F5 lån som realkredit. Oveni lægges et banklån, hvor der her regnes med en rente på 8 pct. Man kan opnå et rentefradrag på ca. 33 pct. Jeg regner mig frem til samlede renteudgifter efter skat på kr 1.600 om måneden.
Den løbende udgift ved at bo i lejligheden er altså 900 + 400 + 1600 kr = 2.900 kr om månden + forbrug. Der skal dog påregnes ca. 1.200 kr om måneden i afdrag på lån. Som nævnt betragtes det som opsparing i sammenligningen, men det er nogle penge, der skal være til rådighed.
Den økonomiske forskel ved de to former er altså meget begrænset i det daglige. Det vil koste ca. kr. 4.100 i ”husleje, hvis man selv køber lejligheden og har et F5 lån. Til gengæld ”sparer man op”, med 1.200 kr hver måned. Bor man til leje var prisen 3.500-4.000 kr afhængigt af boligstøtte. Men ingen opsparing i lejligheden og en svagt stigende husleje.
Forskellen er når du flytter
Den store forskel ses ved fraflytningen. I en lejebolig tilbagebetales forudbetalt leje, men depositummet må i de fleste tilfælde anses som værende tabt, da de går til at dække omkostningerne ved at istandsætte lejligheden til den næste lejer. I en ejerbolig er det selvsagt afgørende, hvordan boligpriserne udvikler sig, og hvad der er af omkostninger ved at sælge igen. Omkostninger inkl. salær til en ejendomsmægler kan nemt beløb sig på 50.000 kr. og har man kun boet der i fem år, svarer det til 830 om måneden. Det er faktisk nok til at lejeboligen er billigere målt på en fem-årig periode med uændrede boligpriser. Skulle priserne stige eller falde vil det berøre regnestykket direkte, da der ikke er skat på gevinster eller fradrag ved tab på ejendomme, man selv har beboet. Hvis priserne følger den forventede inflation på et par pct om året, burde lejligheden koste ca. 75.000 kr mere efter fem år. Og så er det igen ejerboligen, der er det bedste valg. I eksemplet er der taget udgangspunkt i en mindre lejlighed, men teknikken bag regnestykket er det samme for en villa, eller en dyrere lejlighed.
Konklusion?
Erfaringsmæssigt er det meget svært for de fleste at forudse deres behov for bolig de næste mange år. Og som vi har set de seneste ti år, kan der komme perioder med meget store stigninger og perioder med store fald. Så rådet herfra er, at forskellen i den daglige økonomi er så lille, at en bolig kun bør købes, hvis man er forholdsvis overbevist om, at man skal bo der i en længere periode (+ fem år), og hvis man er sikker på at have råd til at flytte derfra igen, selvom boligpriserne skulle være faldet 10-20 pct. til den tid. Det vil i praksis sige, at man afdrager gæld svarende til 2-4 pct. af den samlede gæld årligt, eller har en udbetaling på 20 pct. eller mere. Og så spiller det psykologiske, mulighed for gevinst af eget arbejde ved renovering af boligen, muligheden for konverteringsgevinster på realkreditlån osv. også ind, men det kommer ud over det økonomiske.