Valg af det rigtige fastforrentede lån
Det kan være svært nok at træffe valget mellem om renten skal være variabel – og dermed billigere her og nu, eller om den skal være fast – og dermed dyrere her og nu. Men, hvis valget er faldet på eller hælder til den faste rente, er der yderligere ting, at tage stilling til.
- Afdragsfrihed eller ej
- Tilbagebetaling over 30 år eller kortere
- Laveste rente eller højeste kurs
- Obligationsserie med udløb i 2047 eller 2050
De første punkter er mere generelle ting, du som låntager løbende har skulle forholde dig til, mens punkt fire kun sker hvert tredje år, når ”serierne” bagved lånene bliver udskiftet.
Afdragsfrihed eller ej?
Som udgangspunkt er det mest fornuftigt at tilbagebetale dyr gæld først, og da realkreditlån er en billig form for lån, kan det i mange tilfælde give mening, at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, hvis besparelsen bruges til at tilbagebetale eksempelvis boliglån, billån eller forbrugslån.
Dog er det blevet mindre fordelagtigt de seneste år, hvor realkreditinstitutterne generelt har hævet priserne (bidragssatserne), men især har hævet dem på lån med afdragsfrihed. Det har rykket barrieren for, hvornår det kan betale sig at vælge afdragsfriheden.
Hvis du i dag har et fastforrentet 2 pct. lån på kr. 2 mio. svarende til 80 pct. af boligens værdi og et boliglån i banken på kr. 400.000 og til en rente på 5,35 pct., så vil du kunne vælge at afdrage på realkreditlånet og tilbagebetale boliglånet i banken over 25 år. Eller du kan vælge afdragsfrihed på realkreditlånet og så tilbagebetale boliglånet på 6,5 år. I begge tilfælde vil den samlede månedlige ydelse efter skat være lige over 9.000 kr. og den samlede omkostning ved at låne pengene (målt i nutidsværdi) vil være den samme.
Med andre ord er renten i dette tilfælde over 5,35 pct, vil det være en god ide at vælge afdragsfrihed og hurtigere afdrag på bankgælden. Men er renten på bankgælden under 5,35 pct., kan det være lige så godt at have afdrag på begge lån. Dog er rentesikkerheden og konverteringsmuligheden størst, hvis der er afdragsfrihed på det fastforrentede og det variable forrentede banklån tilbagebetales hurtigst. Så med det in mente skal renten på den ”dyre” gæld ikke være meget mere end 3-4 pct., før det kan betale sig at have afdragsfrihed på realkreditlånet og dermed afvikle hurtigere på den anden gæld.
Er belåningsgraden på ejendommen under 60 pct., er tillægget i bidragssatsen noget mindre, og så bliver grænsen endnu lavere – men skal så sammenlignes med muligheden for at belåne op til de 80 pct. i stedet for at have gæld ved siden af. Så selvom priserne er hævet og fordelen i nogle tilfælde er væk, så er der altså stadig mange tilfælde, hvor det giver mening at vælge afdragsfrihed – så længe besparelsen bruges fornuftigt, eks. til afvikling af dyrere gæld.
Tilbagebetaling over 30 år eller kortere?
Jo længere tid man vil kende sin rente på lånet, jo højere bliver renten. Så hvis man som låntager har råd og lyst til at tilbagebetale sit lån over 20 år i stedet for 30 år, kan man fastlåse renten på et lavere niveau. I øjeblikket betaler man en effektiv rente på ca. 2,15 pct. på et 30-årigt lån, mens renten på et 20-årigt lån kun er ca. 1,6 pct. Der er altså mulighed for at få samme tryghed, men til en lavere pris, hvis man har økonomisk råderum til at betale den højere ydelse. Ulempen ved det 20-årige lån, er at det ikke er lige så konverteringsegnet som et 30-årigt lån.
Der er to hovedårsager til at vælge fast rente, den ene er sikkerheden ved at kende renten og dermed ydelsen mange år ud i fremtiden (på nær ændringer i bidragssatsen), den anden grund er muligheden for at kunne indfri lånet billigere, hvis renten stiger – en såkaldt konverteringsgevinst. Og jo længere tid lånet løber, jo mere vil kursen på de bagvedliggende obligationer falde, hvis renten stiger. Og jo mere kursen falder, jo billigere kan lånet indfris og jo større bliver konverteringsgevinsten, som i øvrigt er skattefri.
Så hvis den primære motivation for at vælge fast rente, er muligheden for en konverteringsgevinst, skal lånet altså løbe så længe som muligt, og derfor er det 30-årige lån at foretrække, også selvom renten derpå er højere.
Laveste rente eller højeste kurs
Der er en tommelfingerregel, der siger, at det er bedst at optage lån på basis af de obligationer, der har kursen tættest på 100. Altså et lån med kurs 99 er bedre end et lån med kurs 95. Det er kun en tommelfingerregel og der kan sagtens være tilfælde, hvor det giver bedre mening at vælge lånet med en lavere rente selvom det har en lavere kurs.
I skrivende stund kan man vælge mellem et 2 pct. lån baseret på 2047 obligationer med afdrag til kurs 98,5 og 2 pct. 2047 uden afdrag til kurs 97. For kort tid siden var der 2,5 pct. lån i 2047 serien til lige omkring kurs 100 og vi ser også de nye 2050 obligationer 2,5 pct med afdragsfrihed til lige under kurs 100. Går vi den anden vej, er der faktisk også 1,5 pct. lån 2047 med afdrag til kurs 94,5. Så der er muligheder nok og der er fordele og ulemper ved alle valgene.
Generelt kan man sige, at det er mest sikkert, men også ofte dyrest at tage lånet tættest på kurs 100. Sikrest fordi man altid kan komme ud af lånet til kurs 100, så hvis det er optaget til kurs 99, kan man maksimalt tabe et kurspoint. Har man derimod optaget lånet til kurs 95, kan man tabe 5 kurspoint, altså ca. kr. 52.000 pr. lånt million, hvis man senere indfrier lånet til kurs 100.
Til gengæld er den effektive rente på lånet med den lavere rente og kurs lavere. Eks. har 2 pct. lånet med afdrag en effektiv rente på ca. 2,15 pct., mens et tilsvarende 1,5 pct. lån kun har en effektiv rente på 1,95 pct. Derudover er 1,5 pct. lånet mere kursfølsomt ved rentestigninger, så en evt. konverteringsgevinst vil være større.
Så jo mere sikker man føler sig på, at renten skal stige, jo mere taler for, at man vælger lånet med den laveste rente (og dermed kurs), men man skal være opmærksom på, at der er en risiko for at måtte realisere kurstabet ved indfrielse før tid, hvis renten i stedet falder. Husk det ikke skal være kursen, der er afgørende for om man vælger afdragsfrihed eller om lånet skal være 20 eller 30-årigt, så start med at træffe det valg, så bliver valgmulighederne færre.
2047 eller 2050?
Som nævnt kommer der nye serier hvert tredje år, så hvis du optager et 30-årigt lån senere i år, vil det være baseret på obligationer med 33-årig løbetid. Og da renten som nævnt er højere jo længere tid renten er fast er den effektive rente på obligationer, der først udløber i 2050, højere end dem som udløber i 2047. Det betyder, at kursen er lidt lavere, men også at rentefølsomheden er højere. Så hvis du vil have den bedst mulige kurs og ikke er så interesseret i konverteringsmulighederne, er det en fordel at få et lån baseret på den nuværende obligationsserie baseret på 2047 obligationer. Men er du interesseret i mest mulig kursfølsomhed, kan du overveje at gå efter en 2050 obligation.
Du kan også gå efter 2050 obligationen, hvis du vil have afdragsfrihed og mindst muligt kurstab, da 2,5 pct. uden afdrag i 2050 serien, netop er under kurs 100, og der kan derfor gives tilbud i den – i modsætning til 2047’eren, der er lukket for tilbud, da den er over kurs 100 pt.
Konklusion
Et fastforrentet lån er ikke bare et fastforrentet lån – der er mange muligheder og du skal vælge det, der passer bedst til din nuværende situation og forventninger til fremtiden og ikke bare basere valget på nogle meget generaliserende tommelfingerregler. Og der er lige for tiden ekstra muligheder og dermed ekstra grund til at se sig godt for. Det kan være svært at forstå sammenhængen imellem lån og de bagvedliggende obligationer, men jeg lover at tiden til at sætte sig ind i de grundlæggende mekanismer er givet godt ud, både i forhold til det økonomiske i at vælge det rigtige lån, men også glæden ved at forstå, hvilket lån der passer til ens behov og ikke mindst hvorfor.